Quando Luiz Inácio Lula da Silva, Presidente da República Federativa do Brasil, anunciou na sexta‑feira, 10 de outubro de 2025, em São Paulo, um novo modelo de crédito imobiliário que eleva o teto de financiamento de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, a medida já surge como resposta à escassez de recursos na poupança e ao desejo da classe média de adquirir a casa própria.
Contexto histórico do financiamento habitacional no Brasil
Desde a criação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) nos anos 1970, o Brasil tem buscado maneiras de canalizar recursos da poupança para o setor imobiliário. A primeira grande ruptura veio em 2009, com o Programa Minha Casa, Minha Vida, que ampliou o acesso para famílias de baixa renda. Porém, ao longo da última década, a taxa de captação via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) começou a estagnar, sobretudo porque os depositantes buscaram alternativas mais rentáveis.
O problema tornou‑se estrutural: o volume de saques da poupança aumentou enquanto os bancos, obrigados a destinar boa parte desses recursos ao SFH, passaram a ter menos liquidez para conceder novos empréstimos. Como resultado, muitas famílias de renda média, que não se enquadravam nos benefícios do Minha Casa, Minha Vida e ainda encontravam juros de mercado prohibitivos, ficaram à margem do mercado de habitação.
Detalhes do novo modelo de crédito imobiliário
De acordo com o Palácio do Planalto, o novo modelo traz três mudanças essenciais:
- Aumento do valor máximo financiado de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
- Retorno da Caixa Econômica Federal a financiar até 80 % do preço do imóvel, frente aos 70 % vigentes desde novembro de 2024.
- Taxa de juros limitada a 12 % ao ano – bem abaixo da taxa Selic, que está em 15 %.
O anúncio foi feito por Carlos Vieira, presidente da Caixa Econômica Federal, que explicou que a medida deve gerar 80 mil novos financiamentos até 2026. "Vamos colocar mais dinheiro em circulação, melhorar a taxa e, sobretudo, dar acesso a quem antes estava excluído", afirmou Vieira durante a cerimônia.
O ministro das Cidades, Jader Filho, ressaltou que o modelo já foi aprovado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e que o Banco Central do Brasil estima um acréscimo de R$ 52,4 bilhões em recursos disponíveis para habitação, dos quais R$ 36,9 bilhões podem ser mobilizados imediatamente.
Além do financiamento de compra, o pacote inclui linhas de crédito de R$ 5 mil a R$ 30 mil para reformas, com juros subsidiados, inseridas no Programa Minha Casa, Minha Vida dentro do Novo Plano de Aceleração do Crescimento (PAC).
Reações dos principais atores
O setor respondeu de forma animada. Em Incorpora 2025São Paulo, um dos maiores encontros de incorporadoras do país, executivos de empresas como Cyrela e Even elogiaram a iniciativa, dizendo que a maior disponibilidade de crédito reduz o “custo de oportunidade” dos projetos e acelera a entrega de unidades.
Já o Ministério da Fazenda, representado por Guilherme Mello, secretário de política econômica, advertiu que o sucesso depende da capacidade dos bancos de transformar o “depósito compulsório” do Banco Central em recursos efetivamente aplicados ao SFH. “É uma forma de maximizar um recurso que está cada vez mais escasso”, declarou Mello.
Organizações de defesa do consumidor, por outro lado, pedem atenção ao controle de taxas. A entidade Consumidor.gov.br lançou um alerta de que, apesar do teto de 12 % ao ano, cobranças de seguros e tarifas podem elevar o custo efetivo total (CET) para níveis próximos ao mercado tradicional, caso não haja fiscalização rígida.
Impactos esperados para a classe média e o setor da construção
Os números são promissores: em 2024, apenas 35 % das famílias com renda mensal acima de R$ 12 mil conseguiram aprovação de crédito imobiliário. A projeção do Ministério da Casa Popular indica que, ao alcançar 80 mil novos financiamentos até 2026, o investimento em obras pode crescer 4 % ao ano, gerando cerca de 120 mil empregos diretos no segmento da construção civil.
Além disso, a ampliação do teto de R$ 2,25 milhão abre espaço para a compra de imóveis em áreas metropolitanas mais valorizadas, reforçando a dinâmica de urbanização e, potencialmente, elevando a arrecadação de IPTU nas prefeituras. Em cidades como Belo Horizonte e Recife, secretarias de planejamento já sinalizaram que pretendem atualizar seus planos diretores para acomodar o fluxo esperado de novos compradores.
Entretanto, críticos apontam para o risco de sobrecarga de crédito se a taxa Selic subir novamente. Se a Selic ultrapassar 13 %, o diferencial entre o custo dos recursos da poupança e o limite de 12 % pode pressionar os bancos, reduzindo a margem de lucro e, possivelmente, apertando as condições de concessão.
Próximos passos e desafios de implementação
A implementação total está prevista para janeiro de 2027, mas o cronograma inclui fases intermediárias. Entre julho e dezembro de 2025, a Caixa deverá atualizar seus sistemas de avaliação de risco e treinar gestores para operar com a nova regra de 80 % de financiamento. Em paralelo, o Banco Central vai monitorar a taxa de captação do SBPE e ajustar o depósito compulsório conforme a demanda.
Outro ponto crucial é a comunicação ao público. O Governo lançou uma campanha nas redes sociais e em rádios regionais explicando como familiares de classe média podem se inscrever, quais documentos são necessários e como calcular o custo total do financiamento. A expectativa é que, ao final de 2026, mais de 200 mil famílias já tenham iniciado o processo de aquisição ou reforma.
Se tudo correr como planejado, o novo modelo pode representar uma "segunda revolução histórica" no financiamento habitacional, como descreveu o ministro Jader Filho, complementando a política habitacional iniciada em 2009. Para a classe média, a promessa é simples: mais opções, juros menores e a chance de subir um degrau na escala social.
Perguntas Frequentes
Como o novo modelo de crédito imobiliário afeta as famílias que ganham acima de R$ 12 mil?
Essas famílias, que antes não se enquadravam nem no Minha Casa, Minha Vida nem nos créditos de mercado, agora podem financiar até 80 % do imóvel com juros limitados a 12 % ao ano, ampliando significativamente seu poder de compra.
Qual o papel da Caixa Econômica Federal nessa nova política?
A Caixa será a principal operadora, voltando a financiar até 80 % do valor do bem, com meta de 80 mil novos contratos até 2026. Ela também gerenciará as linhas de crédito para reformas, de R$ 5 mil a R$ 30 mil.
O que o Banco Central espera liberar em recursos com a nova regra?
O Banco Central calcula um acréscimo de R$ 52,4 bilhões ao pool de crédito habitacional, dos quais R$ 36,9 bilhões podem ser mobilizados imediatamente, elevando o total para R$ 111 bilhões a partir de janeiro de 2027.
Quais são os principais riscos de implementação?
Um risco central é a elevação da taxa Selic, que pode reduzir a margem dos bancos entre o custo da poupança e o teto de 12 % ao ano. Também há preocupação com tarifas adicionais que podem elevar o CET ao nível de mercado.
Quando a medida entra em vigor totalmente?
A plena vigência está prevista para janeiro de 2027, mas etapas iniciais, como capacitação de pessoal da Caixa e ajustes de sistemas, já começaram em julho de 2025.
